Аренда и продажа, офисов, складов.

Ситуация на рынке недвижимости Киева:
(итоги марта и первого квартала 2007 года)

Индекс стоимости жилья в марте 2007 года: 2446$/кв. м. (+1,4% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,7% в месяц ( - 0,4%).
Индекс доходности в феврале +4,5 б/д (- 0,8 б/д)
За первый квартал 2007 года индекс стоимости вырос на 6,2%.

Весь первый квартал на рынке наблюдалось позиционное противостояние продавцов и покупателей. Даже те продавцы, в квартиры которых месяцами никто не заглядывал, нередко набавляли цены. Покупатели же с нетерпением ждали обвала цен, который сторонники теории «мыльного пузыря» несколько месяцев назад запланировали на январь-февраль 2007 года.
Прогноз обвала в очередной раз оказался несостоятельным. Нынешнее состояние рынка можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, количество просмотров и продаж уменьшилось.
Но о классической стагнации говорить сложно: цены росли практически во всех сегментах рынка, в том числе и в сегментах «старая панель» и «старый кирпич». А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций на рынке. При стагнации цены на «дешевое» малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на «дорогое» жилье медленно повышаются или стоят на месте.
Правда, в самом конце первого квартала цены на «старую панель», «старый кирпич» и однокомнатные квартиры снизились на доли процента. Так что, вполне возможно, что не за горами «классическая стагнация» рынка.
Пока заявлять о стагнации нам не позволяет и стабильный рост (в течение последних трех месяцев) количества заявок на покупку квартир. По сравнению с первым кварталом 2006 года количество заявок на покупку, поступивших в АН «Планета Оболонь», увеличилось на 8%. Вполне возможно, что это лишь следствие увеличения популярности агентства; но факт остается фактом: желающие приобрести квартиру в Киеве по «этим ценам» - есть. И не исключено, что увеличение числа заявок – признак приближающегося оживления рынка.
На процессы, происходящие на рынке недвижимости, повлияли вступившие в силу с 01.01.2007г. изменения в налоговом законодательстве. В первую очередь они затронули интересы продавцов и покупателей дорогих квартир. Эти люди и раньше редко спешили, а в период, когда даже нотариусы не очень понимали весьма важные моменты, связанные с оценкой квартир и налогообложением, предпочли занять выжидательную позицию.
И, если проблемы оценки квартир через какое-то время были сняты, то проблемы, связанные с взиманием налогов при продаже общей собственности (например, супругов), по сей день не решены. Общество в очередной раз на практике убедилось, что любая юридическая неопределенность очень болезненно сказывается на рынке недвижимости.
А он ведь и без того сейчас болен. Болезненное состояние периода галопирующих цен сменилось болезненным состоянием застоя. Да и до этого он, мягко говоря, не совсем соответствовал представлениям о цивилизованном здоровом рынке. Никогда не было достоверной информации о количестве сделок, о реальных ценах продаж (и если статистику количества сделок чиновники просто скрывают, то статистику реальных цен продаж не знает никто – ибо далеко не всегда при оформлении сделок стороны указывают истинные цены).
Та информация, которая есть в нашем распоряжении, позволяет сделать вывод, что выросли не только цены предложений, но и продаж. Другое дело, что цены продаж росли медленней: увеличилось количество продавцов, согласных уступить реальному покупателю; увеличился и размер торга. Уступали, как правило, лишь после поднятия цены и в достаточно ограниченных размерах. Скажем, подняв цену на 2%, продавец нередко соглашается сбросить один процент. Есть, правда, продавцы, готовые уступить и больше. Но на квартиры, цены на которые существенно превышают рыночные.
Торопятся с продажей и снижают цену ниже рыночной пока лишь очень немногие. В большинстве своем, это люди, которые меняют одну квартиру на другую (и уже нашли подходящую замену), делят наследство, уезжают за рубеж, решают финансовые проблемы…
Доводы о том, что после длительного периода галопирующих цен многие квартиры переоценены, воспринимают далеко не все продавцы. И их можно понять: люди пытаются улучшить жилищные условия, обменять одни квартиры на другие. Они вовсе не против того, чтобы цены снизились… Но не на их квартиры, а на те, которые будут покупать взамен. Если же улучшить жилищные условия не удается, то уходят с рынка до лучших времен.
Другими словами, процессы, происходящие сейчас на рынке, в очередной раз наглядно демонстрируют, что наш вторичный рынок недвижимости – это действительно рынок (ибо каждый продавец самостоятельно назначает ту цену, которую считает приемлемой для себя, сговора между продавцами нет, количество продавцов велико).
Вместе с тем, эти процессы свидетельствуют, что наш рынок недвижимости по-прежнему далек от классического. Основное отличие в том, что для подавляющего большинства продавцов их товар имеет стратегическое значение. Выходя на рынок, они, в первую очередь, думают о дальней перспективе. Поэтому намного меньше реагируют на колебания цен, воспринимая их как кратковременные явления.
Инвесторы, вложившие деньги в квартиры с целью получения доходов, также не очень поддаются призывам срочно расставаться с недвижимостью. Как показывает практика, у нас не так уж и много инвесторов, готовых перемещать свои деньги с одного рынка на другой.
Сегодня, как и во времена стагнации 2005 года, инвесторы не торопятся с продажей своих квартир по ценам ниже рыночных. Исключения составляют лишь те, у кого подходит срок погашения долговых обязательств, и нет свободных средств для этого.
Уверенность им придает то, что даже при временном затоваривании рынка цены стабильны, а, нередко, - растут. В частности, в первом квартале предлагаемый «среднестатистический киевский квадратный метр», по нашим данным, подорожал:
- в однокомнатных квартирах на 6,7%;
- в двухкомнатных квартирах на 8,0%;
- в трехкомнатных квартирах на 10,7%.
Таким образом, произошло изменение тенденции: сейчас быстрее дорожает «дорогое» жилье, в то время как раньше быстрее дорожало «дешевое». Это естественный процесс выравнивания цен.
По районам Киева цены предложений за период с 01.01.2007г. по 26.03.2007г. изменились следующим образом:
- Голосеевский +3,8%;
- Дарницкий + 10,1%;
- Деснянский +12,1%;
- Днепровский +10,9%;
- Оболонский +11,0%;
- Печерский +6,7%;
- Подольский 10,7%;
- Святошинский +10,4%;
- Соломенский +8,7%;
- Шевченковский+9,5%;
- Центр + 10,7%.

Прогноз на апрель и ближайшее будущее:
На наш взгляд, тенденции, наметившиеся в феврале-марте, получат свое развитие и в апреле. Снижение общегородских цен – маловероятно. Скорее всего, они по инерции вырастут еще на доли процента.
Основная интрига заключается в том, будет ли традиционное весеннее оживление рынка или продолжится период спячки.
Согласно одному из возможных сценариев, весеннее оживление рынка будет весьма слабым, а летом всплеск деловой активности маловероятен.
Согласно же второму сценарию, не за горами сезон активности. Который хотя и запаздывает, но, скорее всего, затронет и лето. А в сезон активности цены будут расти.
Предпосылки есть для развития событий и по тому, и по другому сценарию. А вот сценарии, существенно отличающиеся от приведенных выше, нам представляются маловероятными.
Ну, а что будет, - посмотрим.